Tóquio mantém preços de imóveis baixos com estratégia de construção inovadora

Expansão do problema habitacional pode levar a soluções inovadoras.

A famosa máxima “Se você não consegue resolver um problema, amplie-o” pode ser um bom conselho na questão da habitação. Expandir o escopo de um problema pode viabilizar novas soluções, como demonstrado pelo Japão, que se destaca como um exemplo mundial de democracia industrial avançada com uma abundância de moradias acessíveis e sustentáveis.

A chave para o sucesso do Japão reside no seu controle centralizado sobre o zoneamento e as normas de construção. Esse modelo permite que Tóquio construa mais moradias em um único ano do que toda a Califórnia ou Inglaterra, que possuem populações muito maiores. Na maior megalópole do mundo, a construção contínua é a estratégia para manter os aluguéis baixos a longo prazo.

O conceito de que um governo nacional pode resolver problemas complexos de forma mais eficaz do que governos locais se aplica bem à questão habitacional. Em vez de enfrentar lutas separadas em níveis locais, a abordagem de concentrar esforços em uma grande batalha pode interromper a crise da habitação.

O Japão tem sido excepcionalmente bem-sucedido na construção de moradias, ampliando sua vantagem nos últimos anos. Outros países, como Alemanha, Áustria e Suíça, também têm apresentado bons resultados, mas o Japão se destaca. Esses países frequentemente adotam sistemas de alvará de construção que garantem a aprovação de projetos que atendem a critérios estabelecidos.

Em contraste, países de língua inglesa, como Austrália, Canadá, Reino Unido, Estados Unidos e Nova Zelândia, enfrentam desafios significativos. Seus sistemas de licenciamento são mais discricionários, permitindo que autoridades locais decidam sobre a aprovação de construções. Como resultado, a habitação é escassa e cara nessas regiões, levando a uma crise habitacional mais acentuada.

O Japão exemplifica a ideia de “amplificar” problemas habitacionais. O governo nacional exerce um controle maior sobre o uso da terra e a construção, o que se intensificou nas últimas décadas, enquanto outras nações adotaram políticas mais restritivas. O número de casas construídas em democracias industrializadas caiu mais de 60% desde 1970, enquanto a construção no Japão se manteve forte, com um interesse público significativo em garantir moradias acessíveis.

Para impulsionar a construção e reduzir os preços, o Japão implementou mudanças administrativas em seus códigos de construção. O país flexibilizou regulamentações sobre desenvolvimento urbano, o que ajudou a economia a se recuperar de crises anteriores. Essa abordagem diferenciada permitiu que Tóquio evitasse a situação crítica enfrentada por outras grandes cidades.

Os resultados são notáveis, com uma abundância de moradias, preços acessíveis e um ambiente urbano sustentável. Em 2018, Tóquio, que tinha 13,5 milhões de habitantes, construiu 145 mil novas residências, mesmo com a escassez de terrenos disponíveis. A cidade mantém um ritmo de construção que supera o de Califórnia e Inglaterra, apesar de suas populações significativamente menores.

Desde o início do século XXI, o Japão aumentou a construção de moradias em 30%, mesmo com a população começando a declinar. Essa dinâmica se deve à cultura de “casas descartáveis”, onde as residências têm uma vida útil mais curta, permitindo frequentes substituições por novas construções. As rigorosas leis de segurança contra terremotos e a preferência cultural por casas novas contribuem para essa realidade.

Essa abordagem rápida à construção permite que o Japão tenha muito mais oportunidades de desenvolver edifícios maiores em comparação com países onde as construções têm uma vida útil mais longa. A prefeitura de Tóquio triplicou seu estoque habitacional nos últimos 50 anos, expandindo o número de residências em cerca de 2% ao ano desde 2000, superando outras grandes cidades em crescimento habitacional.

Com um programa de governança habitacional eficaz, Tóquio conseguiu evitar o fechamento de residências, demonstrando que, ao ampliar os desafios habitacionais, é possível encontrar soluções inovadoras e sustentáveis.