Condomínios e plataformas digitais: a solução que gera novos desafios

Decisão do STJ sobre locação de curta temporada gera novas incertezas urbanísticas.

O direito, muitas vezes, se assemelha a um sistema de vasos comunicantes, onde mudanças em uma área podem impactar diversas outras. A recente discussão sobre a locação de curta temporada por plataformas digitais ilustra essa dinâmica, revelando a complexidade das reclassificações jurídicas.

No dia 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ decidiu que a locação de curta temporada através de plataformas como o Airbnb descaracteriza a destinação residencial do imóvel. A relatora, Min. Nancy Andrighi, classificou o contrato como atípico, não se encaixando nas categorias de locação residencial ou hospedagem hoteleira. O colegiado, por maioria, concluiu que essa forma de exploração econômica requer autorização da assembleia de condôminos, com um mínimo de dois terços a favor.

Em 1º de junho de 2026, o tema foi afetado ao rito dos repetitivos sob o número 1.443, suspendendo nacionalmente os processos relacionados ao assunto. Essa decisão busca resolver conflitos entre condôminos sobre a permissão de exploração das unidades por meio de plataformas digitais.

Entretanto, ao afirmar que essa atividade descaracteriza a destinação residencial, o STJ impõe uma alteração de uso que traz consequências urbanísticas significativas, que não foram abordadas na decisão, especialmente em São Paulo.

Reconhecer que a atividade altera a destinação do imóvel não encerra a discussão, pois a autorização assemblear inicia uma nova fase: a análise da legislação urbanística municipal e as implicações dessa mudança.

Um exemplo claro é o caso de imóveis em Zonas Exclusivamente Residenciais (ZER) em São Paulo, onde atividades de hospedagem são proibidas. A aplicação do entendimento do STJ poderia inviabilizar a exploração de unidades nessas áreas.

Outro ponto de preocupação refere-se às vagas de estacionamento. A legislação paulistana impõe condições distintas para usos não residenciais, que os edifícios aprovados como residenciais podem não atender. A mudança de uso sem a devida adequação pode resultar em infraestrutura irregular, um problema que a autorização assemblear não resolve.

Surge, assim, a inquietação de que a decisão, em vez de proporcionar segurança jurídica a uma atividade que movimenta bilhões, possa ter gerado o efeito inverso, transferindo a insegurança do âmbito condominial para o complexo terreno do direito urbanístico.

É necessário avançar em direção a uma solução que permita a atividade sem criar incompatibilidades urbanísticas. Caso contrário, o que se observa é a substituição de uma controvérsia condominial relativamente simples por um conjunto de questões urbanísticas mais intrincadas e difíceis de resolver.

Uma alternativa viável seria utilizar a figura da locação por temporada, prevista na Lei nº 8.245/1991, sem requalificar a atividade, independentemente de ser realizada por plataformas digitais. O fato de um ocupante permanecer por dias ou semanas não transforma o imóvel em um estabelecimento de hospedagem.

A destinação residencial deve ser avaliada pela vocação da unidade e da edificação, e não pela duração da permanência dos usuários. A discussão sobre a permissão ou proibição dessa prática poderia ser tratada internamente nos condomínios, por meio de restrições nas convenções condominiais, buscando proibir a locação por temporada, ao invés de permitir a mudança de uso do imóvel.